Les débuts : Une rentabilité incroyable avec l’achat d’un petit studio.

Bienvenue dans notre aventure immobilière ! Aujourd’hui, je te raconte notre toute première expérience d’investissement dans l’immobilier, de l’achat de l’appartement jusqu’à sa revente. Je t’explique en détail comment on a explosé notre rentabilité et notre plus grosse erreur.

1 – Le projet : Petit studio mais grande rentabilité locative

Il y a quelques années, nous avons décidé de faire un pas concret vers notre objectif de liberté financière. Nous avions l’envie d’apprendre et de construire quelque chose. Nous sommes donc partis à la recherche d’un studio. La tâche semblait compliquée.

En effet, nous vivons en Haute-Savoie au bord du Lac Léman et l’immobilier, et en particulier les petites surfaces, est cher et rare. La rentabilité semblait difficile à atteindre en location classique. Le choix de la location courte durée s’est donc imposé.

Nous avions défini un budget maximum de 100 000 €, frais de notaire et travaux inclus et la rentabilité visée était d’au minimum 10 % brute.

Pour résumer, l’objectif semblait impossible, mais nous n’avons pas mis longtemps à trouver la perle rare. En 5 ans, grâce à la plus-value, le cash flow et la capitalisation nous obtiendrons une rentabilité au-delà de nos attentes !

2- La réalisation ou comment acheté un studio rentable en deux visites !

Tout commence par une simple recherche.

Notre recherche était donc simple : un bien immobilier à un prix raisonnable, dans un secteur que l’on connait.

Nous repérons sur Le Bon Coin un premier appartement qui est un peu plus cher que notre budget mais il y a deux chambres. Nous souhaitons malgré tout le visiter et contactons l’agent immobilier. La résidence est dans un quartier qui ne nous plait pas vraiment. Nous décidons de ne pas nous positionner malgré un prix attractif et une bonne rentabilité.

La rencontre avec l’agent immobilier : une discussion révélatrice

Mais je me souviens avoir vu passer l’annonce d’un studio à 79 000 € qui avait bien vite disparue et qui était géré par le même agent immobilier.

Je lui en parle et lui demande de nous contacter lorsque qu’il aurait d’autres biens de ce type.

Surprise ! Il nous annonce que l’acheteur n’a pas eu son prêt et que le studio sera bientôt reproposé à la vente. Il est prêt à attendre que nous le visitions avant de le remettre sur les sites d’annonce.

2em surprise, le studio est parfaitement situé, à 100 mètres de chez nous. L’emplacement est idéal, le prix très attractif. La visite est donc programmée quelques jours plus tard.

Une offre spontanée mais réfléchie !

Nous ne pouvons pas nous empêcher d’être excités. Ce studio de 28m2 à deux pas de chez nous pourrait être l’opportunité que nous attendions. Lors de la visite, je constate que le studio se situe dans une résidence récente et calme. Il est en parfait état.

En quelques minutes, je prends une décision importante : faire une offre spontanée, sur place. Je propose 76 000 € car les radiateurs sont à remplacer. L’agent immobilier me répond immédiatement que l’offre sera acceptée.

Le propriétaire est pressé et nous apprendrons plus tard qu’il avait fait cet investissement pour de la défiscalisation et que, de plus, vivant dans dans une autre région, il a enchainé les problèmes avec de mauvais locataires. Il était donc très motivé pour se débarrasser de ce bien qui lui avait causé tant de soucis et qui lui a fait perdre de l’argent ! Dans l’univers de l’investissement immobilier on appelle ça un “bon vendeur”.

En conclusion, notre offre a été acceptée le lendemain de la visite, sans discussions !

3- Le financement de notre 1er investissement locatif : un défi relevé avec un courtier

Côté financement, là non plus, nous ne partions pas gagnant.

Premièrement, nous avions des revenus modestes à l’époque (environ 3 000 € pour une famille de 4 ) et deuxièment, nous n’étions pas propriétaires de notre résidence principale. Autant dire que notre profil ne cochait pas toutes les cases classiques des investisseurs. Conscients des éventuelles difficultés, nous avons donc décidé de nous entourer d’un courtier en prêt immobilier pour maximiser nos chances.

Grâce à son accompagnement, nous avons pu monter un dossier solide et trouver une solution de financement adaptée à notre situation. En effet, la banque nous a accordé un prêt sur 20 ans, avec une particularité très précieuse pour nous : 2 années de différé total. Cela signifie que pendant les deux premières années, nous ne remboursions que les intérêts, ce qui allégeait donc significativement nos charges en début de projet. En somme, une vraie bouffée d’oxygène pour démarrer sereinement.

Initialement, nous avions prévu de mettre 10 000 € d’apport personnel, mais la banque nous a finalement demandé 20 000 € pour renforcer notre dossier. Malgré l’importance de l’effort et notre réticence, nous avons accepté en nous disant que le cash flow généré par le différé nous permettrait de reconstituer une partie de notre apport. Toute notre épargne y est passé (  mais je le déconseille fortement )

Aujourd’hui, nous ne regrettons absolument pas d’avoir mis plus d’apport. En effet, cet investissement nous a rapporté en 5 ans 3 fois plus que la mise de départ !

4- La mise en location

Une fois les clés en main, le vrai travail a commencé : il fallait transformer ce studio en un cocon accueillant pour nos futurs locataires.

Nous avions décidé très tôt de nous orienter vers la location courte durée, un choix motivé par notre objectif de rentabilité élevée.

Pour maximiser notre visibilité, nous avons choisi deux plateformes complémentaires :

• Booking.com, pour toucher une clientèle locale ou de passage, souvent pour des courts séjours professionnels ou familiaux.
• Airbnb.fr, pour capter une clientèle touristique plus large, notamment grâce à la proximité du Lac Léman.

Ces deux sites nous ont permis de démarrer rapidement, sans avoir à créer de site web personnel ni à investir dans de la publicité.

La préparation du logement : un vrai projet déco

Nous avons voulu proposer une vraie expérience à nos voyageurs, pas juste un hébergement. Cela passait par :

• Une décoration chaleureuse, moderne mais simple.
• Un ameublement optimisé pour les petits espaces : lit confortable, canapé lit, rangements discrets.
• Un niveau d’équipement élevé pour la surface : machine à café, micro-ondes, TV, Wi-Fi rapide, petit électroménager…

Nous avons fait nous-mêmes tous les aménagements, avec un petit budget mais beaucoup d’astuces. Chaque achat était réfléchi pour optimiser l’espace et le confort.

Les premières réservations : excitation et appréhension

Mettre l’annonce en ligne pour la première fois, c’était comme se jeter dans le vide et les premières réservations sont tombées très rapidement.

Par la suite, les séjours se sont enchaînés et les avis positifs ont rassuré les suivants. Notre taux de remplissage a grimpé très vite. La clé du succès a été notre réactivité et notre soin dans chaque détail : propreté irréprochable, petites attentions à l’arrivée (capsules de café, mot personnalisé), et réponses rapides aux messages.

Une gestion 100 % autonome

Au départ, nous faisions tout nous-mêmes : le ménage, l’accueil, la gestion des réservations… Ce n’était pas toujours simple à concilier avec notre vie de famille et nos emplois, mais nous étions motivés et apprenions à chaque étape.

Rapidement, nous avons mis en place des procédures simples et efficaces, comme :

• Un système de boîte à clés sécurisée, pour les arrivées autonomes.
• Une checklist ménage pour la femme de ménage pour ne rien oublier.
• Des modèles de messages pour les échanges avec les voyageurs.

Ces outils nous ont permis de gagner en efficacité sans sacrifier la qualité de l’accueil.

 5 -La revente : Notre rentabilité explose avec une vente en 3 jours au-dessus du prix du marché

Après 5 années de gestion en location courte durée, nous avons senti qu’il était temps de passer à une autre étape. Les taux d’intérêt commençaient à augmenter mais la demande pour ce type de produit était toujours très forte. En décembre 2022, nous décidons donc de mettre le studio en vente. Nous le mettons à un prix au-dessus du marché et trouvons un acquéreur au prix de    129 500  € en 3 jours !  ( voir l’article comment vendre au-dessus du prix du marché )

Tu penses que c’est un coup de chance ? Nous avons eu deux offres au prix 😉

6- Bilan chiffré : 3 fois notre mise de départ… en seulement 5 ans !

En additionnant les loyers perçus, la plus-value nette et le capital amorti, notre investissement nous a rapporté près de 78 000 € sur cinq ans. Pour un apport initial de 20 000 €, c’est une rentabilité exceptionnelle de +285 %, bien au-delà de nos espérances. Le cash flow mensuel, surtout pendant la période de différé, a été un vrai plus qui nous a aidé à reconstituer notre apport initial. Ce premier projet a été un déclic : il nous a prouvé qu’avec de la stratégie, de l’apprentissage et un peu d’audace, l’immobilier peut être un levier très puissant.

CASH FLOW NET ( Revenus – Charges – Emprunt )

Pendant le différé : 857.72 € / mois  ( total 18 012,12 € sur 21 mois )

A la fin du différé : 606.35 €/ mois (21 828.60 € sur 3 ans )

TOTAL SUR 5 ANS : 39 840 €

 Vente le 10/03/2023

Prix de vente : 129 500 €

Plus value : 40 900 €

Capital amorti : 9 113 €

Taxe sur la plus value : 12 000 €

Total capitalisation : 77 853 € (40 900 + 9 113 + 39 840 – 12 000 ) 

7- Notre plus grosse erreur : le mauvais choix de régime fiscal

Notre plus grosse erreur a été de choisir le régime micro-BIC au lieu du régime réel simplifié. D’une part nous n’avions pas anticipé un aussi gros chiffre d’affaire. D’autres part, séduits par sa simplicité administrative ( pas besoin de comptable) nous n’avons pas réalisé qu’il limitait nos possibilités d’optimisation fiscale. En micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus, mais aucun déficit ni amortissement n’est déductible. Or, en optant pour le régime réel simplifié, nous aurions pu déduire l’ensemble de nos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) et surtout amortir le bien, ce qui aurait permis de créer un déficit comptable. Ce déficit aurait permis d’annuler tout notre bénéfice imposable, évitant ainsi le paiement des prélèvements sociaux  (17,2 %) sur les revenus locatifs, soit environ 4 000 € pour les 5 années d’exploitation.

C’est une leçon précieuse que nous avons retenus. Aujourd’hui, sur le deuxième studio qui est toujours en location courte durée, nous n’avons pas payé d’impôt sur le revenu, ni de prélèvement sociaux ( 3 ans d’exploitation).